ELS EFECTES DEL COVID-19 EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.
INTRODUCCIÓ.-
L’article 10 del Reial Decret 463/2020, pel qual es declara l’estat d’alarma, estableix la suspensió de l’obertura al pública de determinats locals i establiments minoristes (detallades en l’Annex del mateix Reial Decret), i les activitats d’hoteleria i restauració.
Sens dubte, aquesta disposició –aprovada per a minimitzar el contagi del COVID-19- deixa en una situació molt compromesa als empresaris (molts d’ells petits) i autònoms que tenen un local obert al públic i la seva activitat no està inclosa en les excepcions previstes en el citat Reial Decret.
La majoria d’aquests negocis es desenvolupen en locals que no són propietat dels empresaris o autònoms, sinó que els ocupen en règim d’arrendament. D’aquesta manera, si no s’ha previst res al contracte, malgrat tenir suspesa la seva activitat per disposició legal, els arrendataris han de continuar pagant la renda de lloguer (pacta sunt servanda – allò pactat s’ha de complir).
Evidentment, quan no es poden obtenir ingressos per l’activitat empresarial, haver de fer front al pagament de les rendes d’arrendament suposa una càrrega econòmica molt important, per la que – a data d’avui – no s’ha previst cap solució legal ni reglamentaria, ni tampoc cap ajuda estatal o autonòmica (el Reial Decret Legislatiu 8/2020, de 17 de març, pel qual s’aproven mesures econòmiques per l’impacte del COVID-19, no preveu res al respecte).
A continuació analitzarem les opcions legals i jurídiques per a modificar o suspendre el contracte de lloguer davant situacions extraordinàries, imprevisibles i de força major.
LA FORÇA MAJOR I LA MODIFICACIÓ CONTRACTUAL.-
Ens trobarem davant d’un cas de força major, quan es produeixi una situació extraordinària, imprevisible i inevitable, que provoca un greu perjudici per a una de les parts contractuals.
Davant d’aquestes circumstàncies excepcionals, extraordinàries i sobrevingudes, existeix una figura doctrinal (no prevista en el vigent Codi Civil) que permet modificar, suspendre o, fins i tot, extingir, les obligacions contractuals: la clàusula rebus sic stantibus.
D’acord amb la doctrina jurisprudencial, els requisits per aplicar aquesta clàusula són els següents:
a.- Canvi de circumstàncies: és necessari que s’hagi produït un canvi de les circumstàncies en les que es va atorgar el contracte i que com a conseqüència d’aquest canvi es produeixi un desequilibri en les prestacions de les parts.
b.- Imprevisibilitat: cal que es produeixi un fet que no resultés previsible en el moment de la formalització del contracte, i que vagi més enllà dels riscos propis del negoci.
c.- Excessiva onerositat: el canvi de circumstàncies ha de tenir una incidència rellevant o significativa en l’economia del contracte, de tal manera que hi hagi un increment substancial del cost de la prestació o bé una disminució excessiva del valor de la contraprestació rebuda.
En paraules del Tribunal Suprem (Sentència de 30 de juny de 2014), es podrà apreciar que existeix una excessiva onerositat “en aquellos supuestos en donde la actividad econónomica o de explotación, por el cambio operado en las circunstancias, lleve a un resultado reiterado en pérdidas (imposibilidad econòmica) o a la desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de caràcter retributivo de la prestación.)”.
SITUACIÓ ACTUAL: CORONAVIRUS COVID-19. EFECTES SOBRE ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT DE LOCAL.-
En l’actual situació, provocada per la pandèmia del COVID-19, podria ser perfectament aplicable la doctrina abans exposada als contractes d’arrendament de local de negoci, si bé cal tenir en compte que –tractant-se d’una figura doctrinal i no prevista en la nostra legislació – si no hi ha acord entre les parts, quedarà subjecta a la decisió dels Tribunals.
Considerem aplicable la doctrina exposada atès que es compleixen tots els requisits establerts per la jurisprudència:
1.- S’ha produït un canvi substancial de les circumstàncies existents en el moment de formalitzar-se el contracte.
2.- Lògicament ens trobem davant d’un supòsit que no podia ser previst de cap manera per les parts en el moment de formalitzar el contracte, ni tampoc és imputable a cap d’elles.
3.- Es produeix un desequilibri entre les parts, en perjudici de l’arrendatari ja que, en molts casos, s’haurà vist obligat a tancar temporalment de forma total o parcial el seu negoci per imperatiu legal.
Així doncs, sobre la base d’aquesta doctrina (rebus sic stantibus), l’arrendatari podrà demanar la modificació o suspensió del contracte d’arrendament i, fins i tot, en el pitjor dels casos la seva resolució.
Aconsellem que tots aquells negocis o activitats que es trobin en una situació com l’exposada (tancament o suspensió de l’activitat com a conseqüència del Decret de l’Estat d’alarma), intentin negociar amb l’arrendador una suspensió temporal en el pagament de les rendes d’arrendament.
A Torres Nadal Advocats i Assessors estem al vostre costat per assessorar-vos i ajudar-vos davant dels reptes, dubtes i incerteses que sorgeixen en l’actual situació. No dubteu en contactar amb nosaltres.
Lleida, 23 de març de 2020.