| REIAL DECRET LLEI 15/2020, de 21 d’abril, de mesures urgents complementàries de suport a l’economia i el treball. |
| I.- INTRODUCCIÓ.- |
El Reial Decret Llei 15/2020, de 21 d’abril, recull tot un seguit de mesures en l’ambit fiscal, laboral i econòmic, i entre aquestes mesures es preveu la moratòria en el pagament de les rendes de lloguer en arrendaments de local o d’indústria.
| II.- MORATÒRIA EN EL PAGAMENT DE LES RENDES D’ARRENDAMENT DE LOCALS |
1.- Qui la pot demanar?
Autònoms que compleixin els següents requisits:
- Alta al RETA a data 14 de març de 2020.
- Que la seva activitat hagi estat suspesa com a conseqüència del RD 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma, o per decisió d’una autoritat competent.
- Si l’activitat no ha estat suspesa: ha d’acreditar un descens en la facturació del mes natural anterior a la sol·licitud de la moratòria, d’almenys un 75% en relació a la facturació mitjana mensual del trimestre de l’any anterior al que pertany aquest mes.
PIMES que compleixin els següents requisits:
- Que tinguin un actiu inferior a 4 milions d’euros, una facturació inferior a 8 milions d’euros, i menys de 50 treballadors.
- Que la seva activitat hagi estat suspesa com a conseqüència del RD 463/2020, de 14 de març, pel qual es declara l’estat d’alarma, o per decisió d’una autoritat competent.
- Si l’activitat no ha estat suspesa: ha d’acreditar un descens en la facturació del mes natural anterior a la sol·licitud de la moratòria, d’almenys un 75% en relació a la facturació mitjana mensual del trimestre de l’any anterior al que pertany aquest mes.
2.- Arrendaments per a ús diferent de l’habitatge amb grans tenidors o empresa o entitat pública d’habitatge.-
L’arrendatari podrà demanar una moratòria en el pagament de la renda de lloguer, que haurà de ser acceptada per l’arrendador, i que s’aplicarà de forma automàtica durant el període que duri l’estat d’alarma o les seves pròrrogues, i a les mensualitats següents, prorrogables una a una, fins a un màxim de quatre mesos.
El pagament de la renda quedarà ajornat sense interessos, mitjançant el fraccionament de les quotes en el termini de dos anys, dins del període de vigència del contracte d’arrendament, a comptar a partir de la finalització de l’estat d’alarma o, en el seu cas, dels quatre mesos posteriors.
3.- Arrendaments per a ús diferent de l’habitatge amb arrendador no gran tenidor o empresa o entitat pública d’habitatge.-
Fins al dia 22 de maig, l’arrendatari podrà demanar a l’arrendador un ajornament temporal i extraordinari del pagament de la renda de lloguer, sempre que no hi hagués un acord previ.
En el marc de l’acord sobre l’ajornament, es permet que la fiança serveixi per al pagament total o parcial d’alguna de les rendes.
Aquesta fiança haurà de ser restituïda en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini de vigència del contracte, si aquest fos inferior a un any.
4.- Acreditació dels requisits per acollir-se a la moratòria.-
L’arrendatari haurà d’acreditar que compleix els requisits per acollir-se a la moratòria o ajornament:
- Mitjançant declaració responsable de la reducció de facturació d’almenys un 75%.
- Mitjançant certificat de l’AEAT de cessament de l’activitat.
5.- Aplicació indeguda de l’ajornament temporal.-
En el cas que l’arrendatari s’hagi beneficiat de l’ajornament de la renda sense reunir els requisits econòmics exigits, haurà de respondre pels danys i perjudicis ocasionats a l’arrendador.
| III.- CONCLUSIÓ.- |
El Reial Decret Llei 15/2020 ha introduït la moratòria en el pagament de lloguer en arrendaments de local de negoci i ho ha fet a imatge i semblança del Reial Decret Llei 11/2020, en relació als arrendaments d’habitatge.
En aquest cas creiem que es tracta d’una mesura que no ajuda a l’arrendatari.
Imaginem el cas d’un restaurant que s’ha vist obligar a tancar en aplicació del Decret 463/2020, de 14 de març, pel que es decreta l’estat d’alarma. És evident que mentre duri aquesta situació no obtindrà cap ingrés de la seva activitat, aleshores, realment és una ajuda que s’acordi l’ajornament en el pagament de les rendes de lloguer? Com hem dit, creiem que no. Més encara si tenim en compte que els efectes econòmics de la mesura legalment acordada aniran més enllà dels mesos de vigència de l’estat d’alarma.
En benefici de l’arrendatari el millor escenari és aconseguir la suspensió del pagament de les rendes de lloguer durant la vigència de l’estat d’alarma, i pactar una moratòria o ajornament de les rendes dels mesos immediatament posteriors a la finalització d’aquest estat, quan ja estaria en disposició d’obtenir ingressos i, per tant, amb millors garanties de pagament.
Aquesta suspensió es podria obtenir per la via de l’aplicació de la clàusula rebus sic stantibus, o per la via de la impossibilitat legal sobrevinguda del compliment de l’obligació de l’arrendador de mantenir a l’arrendatari en l’ús de l’objecte d’arrendament (articles 1554.3r i 1182 i 1184 del Codi Civil).
En relació a la clàusula rebus sic stantibuts, ja ens hi hem referit en un altra entrada anterior, i també s’hi fa referència a l’exposició de motius del Reial Decret Llei 15/2020. Malgrat aquesta referència, a l’hora de transposar-ho a l’articulat s’ha de fet de forma molt tangencial i molt poc valenta si tenim en compte la jurisprudència del Tribunal Suprem, i els efectes que pot tenir la seva aplicació, i que no s’han recollit en la seva totalitat en aquest Reial Decret.
En relació a la impossibilitat sobrevinguda del compliment de l’obligació de l’arrendador, l’arrendatari podria oposar la exceptio non adimpleti contractus, sense instar la resolució del contracte (ni per part del arrendador en base a la manca de pagament de les rendes, ni per part de l’arrendatari per la manca de compliment de l’obligació de mantenir l’ús pacífic de l’objecte d’arrendament), atès que la impossibilitat de complir amb el contracte és transitòria i per tant, l’única solució possible també seria transitòria: la suspensió en el pagament de les rendes.
Així doncs, creiem que existeixen altres mecànismes, de caràcter legal o jurisprudencials, més beneficiosos per als arrendataris de locals de negoci i amb els que es podria aconseguir la suspensió del pagament de les rendes de lloguer (i no un ajornament) durant la vigència de l’estat d’alarma.
